Как заработать на посуточной аренде квартир? Сколько можно заработать на сдаче квартиры Заработать на сдаче в аренду.

Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?

Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования - главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?

Не надо баловать арендатора

Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду - именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше - но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.
Первый совет экспертов - сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать - вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», - отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.
Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, - рассуждает Сергей Сандер. - Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость - номера в апарт-отеле или мини-отели.

Как можно меньше рисков

Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, - зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них - ипотечное кредитование.

Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски - на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.

Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании - это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Как работают управляющие компании

К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.
Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, - говорит Сергей Сандер. - Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, - это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».

С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.
Здесь главный союзник и консультант инвестора - банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.

Арендный калькулятор

Сама по себе аренда - это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, - говорит Элина Сиванкова. - Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.
Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI - Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.

«Давайте приведем реальный пример, - говорит Сергей Сандер. - Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше - около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры».

Кредит - это выгодно

Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера - 250 000 фунтов. Начальный взнос - 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.

Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта - ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит - 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность.

У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.

Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера - 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги - мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора - 23 фунта за ночь.
Прогноз наполняемости отеля - 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!

Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация - $5 млрд), инвестор может спать спокойно.
В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции - это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.

Сам себе лендлорд

Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.

Особенности национальной аренды

Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.

При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.

Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let - пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина - в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.

Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.

Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.

Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания)

Что ДЕЛАТЬ

Планируйте инвестиции на средний или длительный срок.
Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы.
Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу.

Чего НЕ ДЕЛАТЬ

Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом.
Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом.
Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие.
Не пытайтесь самостоятельно составить контракт - обратитесь к профессионалам.

С точки зрения владельца, аренда жилья посуточно - оптимальный вариант. Теоретически доход всего с одной квартиры может достигать 60–70 тыс. рублей в месяц и более. При этом собственник никак не зависит от временных жильцов, может в любой момент закрыть бизнес и использовать квартиру для личных нужд. Но так ли всё просто в реальности? Давайте попробуем разобраться.

Актуальность посуточного бизнеса

Бизнес на краткосрочной аренде квартир может приносить в 2–3 раза больше, чем сдача того же жилья на длительный срок. Особенно это характерно для больших городов, ведь основной контингент арендаторов - туристы, а также люди, приехавшие по работе, - не готовы переплачивать за гостиничный номер.

Так, за ночь в 3- или 4-звёздочном отеле в Москве придётся заплатить не меньше 2500 рублей. И это не считая расходов на питание (обедать и ужинать придётся в ресторане), услуг прачечной и т. д.

Стоимость двухместного номера в 3- и 4х-звёздочных гостиницах в Москве стартует от 2500 рублей за ночь (портал путешественников Travel.ru)

Предложений посуточной аренды гораздо больше, поэтому реально подобрать вариант временного жилья практически под любой бюджет. На сайте популярной базы недвижимости «Циан», например, можно найти отличную квартиру с евроремонтом в нужном районе всего за 1500–1700 р. за ночь.

Разница в стоимости между гостиничным номером и частной квартирой может достигать 20–30%

Наиболее ощутима разница в случае, если проживать в помещении будет не один человек, а несколько. В любом отеле вне зависимости от его класса оплачивается не номер, а пребывание каждого из гостей, то есть если вы путешествуете вдвоём, стоимость ночлега тоже вырастет вдвое. Для хозяина квартиры же это не настолько критично.

Если арендодатель указал, что в квартире 3 спальных места, то при проживании до 3 человек, обычно, дополнительная плата не берётся. Если проживающих будет больше, то оплата по договорённости.

Александр Петрашов, бизнесмен

Однако цена - не единственное преимущество с точки зрения потенциального клиента. Более того, некоторые арендодатели ставят цены даже выше, чем в отелях. И тем не менее имеют постоянный поток клиентов. Почему так? Причин несколько.

Во-первых, фактор расположения. Не всегда получается найти отель в конкретном районе - почти все они сосредоточены в историческом центре города, а также возле крупных развлекательных объектов.

Во-вторых, иной уровень комфорта. В отличие от гостиницы в квартире вы можете чувствовать себя как дома, полностью расслабиться и отдохнуть после насыщенного дня. К тому же квартиры, сдаваемые посуточно, обычно укомплектованы всей необходимой техникой: от микроволновки до утюга. Это избавляет от необходимости платить за дополнительные услуги.

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос - где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

• снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
• переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
• оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Какие квартиры пользуются спросом

Мы затронули важнейшую тему - выбор объекта. Для большинства арендодателей главной причиной убытков является простой. Избежать этого вряд ли удастся, но если квартира изначально была выбрана правильно, вы можете рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Чтобы понять, какие объекты более привлекательны для подобного бизнеса, будем опираться на реальную статистику. Что важно для потенциальных арендаторов?

Прежде всего, разумеется, количество комнат. Наиболее востребованы «однушки», в то время как 3- и 4-комнатные снимают крайне редко (в основном группы студентов или иногородние рабочие).

Таблица: спрос на квартиры посуточно по количеству комнат

Крайне важную роль играет район и транспортная развязка. Близость к работе или достопримечательностям (если речь идёт о туристах) находится в приоритете у большинства ваших будущих клиентов. Поэтому чем ближе к центру города расположено жильё, тем лучше. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

Совет: если вы планируете покупать объект специально под сдачу, желательно, чтобы это был старый жилой фонд. Немногие арендаторы хотят переплачивать 10–20% за новострой, притом что вам такая квартира обойдётся дороже на 20–100% (в зависимости от района).

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:

1. Определить, какую квартиру вы будете сдавать - собственную или арендованную.
2. При желании - зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
3. Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
4. Обставить жильё мебелью и техникой.
5. Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
6. Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
7. Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
8. Составить текст договора аренды.
9. Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).

Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Чтобы заключать договоры с постояльцами «по всем правилам», придётся подготовить большой пакет документов:

Заранее попросите клиента подготовить ксерокопию паспорта (страница с пропиской и главная).

Основные пункты договора с арендатором

Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.

Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:

1. Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды - проживание в течение определённого количества дней.
2. Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
3. Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
4. Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей - все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
5. Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
6. Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).

Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).

Договор составляется так, чтобы арендодатель квартиры в любом случае остался в выигрыше

Расходы на ведение бизнеса

Даже если вы являетесь владельцем сдаваемой квартиры, избежать расходов не удастся. Причём большинство из них будут постоянными, поэтому их лучше включить в стоимость аренды. Что сюда входит?

• оплата «коммуналки»;
• услуги клининговой компании или уборщицы;
• реклама;
• налоги (13 или 6% с дохода в зависимости от вашего правового статуса - физическое лицо или ИП).

В случае если вы сдаёте не собственную квартиру, а арендуете жильё либо приобрели его в ипотеку, расходы возрастают ещё больше. А соответственно, и стоимость аренды, ведь вам нужно покрывать все ежемесячные платежи и оставлять что-то себе.

Важно! Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства, которые требуют значительных затрат (поломка техники, «потоп» со стороны соседей и т. д.).

Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду

Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.

Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.

Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.

Как и какие налоги платить

Один из самых сложных моментов в организации посуточного бизнеса связан с легализацией деятельности и уплатой налогов. Данный рынок традиционно является «серым», и решив сдавать квартиру, многие даже не задумываются о необходимости платить какие-либо налоги в принципе. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше сразу начать работать по всем правилам. Итак, какую часть своей прибыли нужно отдавать государству?

Физическим лицам

Если вы пока не хотите регистрировать ИП, вы обязаны ежегодно платить НДФЛ - налог на доходы физических лиц в размере 13% от того, что вы заработали. Для этого нужно до 30 апреля подать по месту жительства налоговую декларацию (в ней будет указан ваш доход за прошлый год), а затем до 15 июля рассчитать сумму налога и уплатить её в банке по реквизитам налоговой инспекции.

Например, вы сдаёте квартиру за 2000 р./сутки. При загрузке в среднем 20 дней в месяц за год вы получили доход в размере 2000 * 20 * 12 = 480 000 р. Размер НДФЛ будет составлять 13% от данной суммы, то есть 480 000 * 0,13 = 62 400 р.

Важно! Если коммунальные услуги оплачивает арендатор, эта сумма также должна быть включена в сумму дохода при расчёте налога.

Индивидуальным предпринимателям

Как правило, ИП, указывающие арендный бизнес в своих документах, работают по упрощённой системе налогообложения. В таком случае сумма налоговых отчислений может составлять 6% от дохода либо 15% от «доход минус расходы».

Важно! На первый взгляд кажется, что такой вариант однозначно выгоднее. Однако, несмотря на меньший процент самого налога, ИП также приходится оплачивать взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д.

Видео: налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Чем грозит нелегальная сдача жилья

По оценкам экспертов, лишь 40% арендодателей чтут закон, а большинство не спешит делиться с государством. С одной стороны, это даёт возможность получать большую прибыль. С другой - если информация о неофициальной деятельности попадёт в налоговый орган, собственник квартиры может быть привлечён к административной ответственности в судебном порядке. При этом помимо основной суммы долга также придётся уплатить начисленные штрафы и пени. В худшем случае в отношении нерадивого «предпринимателя» могут возбудить уголовное дело по ст. 198 УК РФ, что чревато получением судимости и наложением штрафа на сумму до 300 000 р. либо лишением свободы на срок до 1 года.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае - сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» - диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.

Эффективные источники рекламы

Итак, ваша квартира готова к въезду первых гостей. Здесь-то и начинается самое интересное. Ведь ваша задача - не просто найти арендаторов на несколько дней, а обеспечить максимальную загруженность квартиры (особенно если жильё бралось в ипотеку).

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал её по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», - рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду ещё на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц.

Эксперт Online

• подать объявления в 2–3-местные газеты;
• распечатать листовки, расклеить их по городу или разбросать в почтовые ящики;
• написать свои контакты на асфальте в людных местах - вокзалах, остановках общественного транспорта и т. д. (всё, что вам понадобится - трафарет и баллончик с краской);
• договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим.

Однако сами понимаете, самым эффективным источником потенциальных клиентов для вас будет интернет. Его возможности нужно использовать по максимуму.

Для повышения эффективности вашего арендного бизнеса просто необходимо использовать все возможности интернета

Во-первых, разместите своё предложение на досках объявлений типа «Авито», «Из рук в руки», «Циан» и т. д. (а через международный портал Airbnb, к примеру, можно привлечь даже клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро). Главное, чтобы ваша квартира была поближе к центру города и эффектно смотрелась на фото.

Во-вторых, в свободное время обязательно сделайте небольшой сайт-визитку. В сети есть огромное количество бесплатных конструкторов, с помощью которых можно сделать довольно симпатичный ресурс, не обращаясь к веб-дизайнерам и программистам. На сайте обязательно должны быть ваши контакты и качественные фото квартир. Чтобы с первых дней привлечь посетителей, используйте контекстную рекламу Яндекс.Директ и Google Adwords.

Подводные камни посуточного бизнеса

Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность - работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.

Важно: всегда требуйте паспорта у арендаторов, даже если они заселяются всего на 1 день. Желательно, чтобы у вас на руках остались сверенные с оригиналом копии.

Ещё один немаловажный момент - отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.

Совет: если для ваших соседей важны тишина и покой, лучше пожертвовать частью прибыли, но не сдавать квартиру для празднования дней рождений, Нового года и т. д.

Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов - например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.

Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.

• Slack
• Redmine
• Skype

Предприниматель из Омска Дмитрий Фокин считает, что нынешний экономический кризис в корне изменит потребительское поведение россиян: по его мнению, всё большее количество людей будет брать необходимые вещи напрокат, а не покупать их и стоять в очередях. Дмитрий с партнёрами запустил Rentalist - сайт сдачи и взятия в аренду практически любых вещей. Люди могут выбрать и арендовать разные хорошие варианты - от игрушек до автомобиля. Главное преимущество для клиента - стоимость услуги, а для организации - постоянный доход и товар в собственности. О том, какую прибыль можно получить, как открыть бизнес, найти помещение и оборудование, Дмитрий Фокин рассказал порталу Biz360.

Дмитрий Фокин , предприниматель, совладелец интернет-сервиса проката Rentalist.me . Родился в 1979 году в Омске. Закончил Московский государственный строительный университет и Институт недвижимости и строительного бизнеса. Получил опыт в различных областях - консалтинг, экономика, торговля, юриспруденция, e-commerce и т.д. С 2015 года - один из основателей и руководитель сервиса проката Rentalist.me.

Россияне осторожно относятся к прокату

Это не первый наш бизнес. После завершения очередного проекта стали думать, куда двигаться дальше. К тому моменту и доллар начал скакать.

Мне и партнёру одновременно в голову пришла идея – сделать сервис по прокату, объединить на одной площадке большое количество предложений. На тот момент мы считали, что всем безумно нужен сервис, где можно что-то сдать в прокат, и как только люди узнают, что есть такое место, у нас срочно полягут все сервера.

На самом деле, прокат людям нужен, но многие про него не думают, просто не допускают мысли о том, что можно просто позвонить и у других людей взять на полдня, например, пилу или велосипед на выходные. Существует стереотип, что если что-то надо, то можно у знакомых найти, либо пойти купить, либо взять на работе на время

После новогодних каникул 2015 года мы всё сочинили, а в апреле – стартовали. Довольно быстро мы поняли, что люди сами не готовы ещё зарабатывать на тех вещах, которые у них лежат на балконах. Есть профессиональные сервисы, которые занимаются предоставлением вещей в прокат, некоторые владельцы этих бизнесов охотно с нами сотрудничают, но есть и такие, которые говорят – зачем, у нас есть свой сайт, зачем куда-то ещё дублироваться.

Толщиномер в аренду

Если наш проект с чем-то сравнивать, то его можно сравнивать с «Авито» - разумеется, в плане структуры, а не в плане масштабов пока. На «Авито» и автомагазин может выставлять свои какие-то машины, и обычный человек «Жигули» продаёт. Так и здесь: есть возможность прокатному бизнесу выставлять свой ассортимент, и любой человек может через нас свои коньки сдать напрокат, которые у него 20 лет на балконе лежат. Соответственно и брать в прокат можно что угодно – начиная от миксеров и настольных игр, заканчивая строительной опалубкой, кранами, тяжелой техникой.

Ассортимент достаточно широкий, мы практически весь товарный ассортимент включили, сделали каталоги – можно найти всё, от граблей до вёртолета. Например, прокат кальяна в сутки - 300 рублей. Или вот – толщиномер - смотреть крашеная машина или нет, 300 рублей в день. Генератор мыльных пузырей для проведения мероприятий - 400 рублей в день. Камера гоу-про - 500 рублей. Из оригинального – набор шестигранных ключей, 5 рублей в день. Книги, настольные игры, роликовые коньки, фототехника, объективы, штативы, карнавальные костюмы, свадебные аксессуары, исторические мундиры, ростовые куклы, парики, вечерние наряды, коктейльные платья и т.д.

На старте большое количество времени мы уделили тому, чтобы создать как раз удобоваримый каталог, чтобы человек мог найти то, что ему надо. Мы поделили всё это на 11 крупных разделов, и в них еще есть подразделы, которые включают в себя ещё категории.

Маркетинг и продвижение

Что касается раскрутки, здесь, пожалуй, мы ничего не изобрели, SEO-продвижение, контент-маркетинг и т.д. Проект федеральный, мы реализовали геолокацию, то есть если человек из Екатеринбурга, например, то он видит предложения по Екатеринбургу. Пока программисты доделывали сервис, мы собирали базу компаний по прокату, которые занимаются этим как бизнесом. Собрали мы порядка 2 тысяч компаний по стране и сделали рассылку. Результат был такой: посещаемость сайта выросла, но наполняемость контентом в самом начале не оправдывала наших ожиданий. То есть сервисы проката решили, что им, наверно, не очень надо это сейчас.

Мы пошли на второй круг продвижения, разослали пресс-релизы по местным и федеральным СМИ. Откликнулась новостная интернет-площадка, мы записали интервью. Потом местный телеканал, потом газета «Метро». Выросла посещаемость раз в двадцать.

Основная масса посетителей - это люди, которые что-то хотят взять, ведь спрос сейчас склоняется от покупок к потреблению вещей в прокат. Но сдавать в прокат простые люди не хотят пока.

Когда мы запускали проект, то изучали, как обстояли дела с прокатом, например, в советское время. Была система прокатных пунктов, многие телевизором прокатным пользовались несколько лет, это было связано с тотальным дефицитом. В 90-е годы вообще не было ничего, в 2000-е годы – всплеск потребительской активности, люди просто забыли про прокат. Сейчас в связи с ситуацией в экономике люди будут вспоминать про него помаленьку.

Когда мы запускались, мы отдавали себе отчёт, что эту культуру надо развивать – и людей-потребителей проката, и тех людей, кто предоставляет вещи в прокат.

Это забытая история, но если о ней вспомнить, то люди начнут пользоваться. Пару месяцев назад я принимал участие в сравнительном интервью, там ребята изучали, как обстоят дела с прокатом в России и Америке. Говорили о том, что в Америке сдают массу вещей, и это очень популярно. Когда они получают дипломы, то мантии эти знаменитые с шапочками с кисточкой, например, тоже берут напрокат. Там целая индустрия, есть вещи, которые нужны раз в жизни и покупать их бессмысленно. Это идея не одного года, чтобы эту тему как-то раскачать.

«Нужно выходить на большие обороты»

Сейчас на сайте более 1,5 тысяч товаров. Основные города - Омск, Москва, Краснодар, Иркутск, Красноярск, Питер. При этом к нам присоединяются ещё люди из ближнего зарубежья - Украина, Белоруссия, Казахстан.

Пока происходит только вложение в сервис. Это некий вклад в будущее, это когда-то заработает. Когда какой-то количественный предел будет пройден, это станет приносить деньги.

Система взаимодействия арендатора и арендодателя работает через наш сервис, проведение расчетов тоже через нас, чтобы люди не обменивались деньгами. Резервирование залогов на сайте, подписание договоров аренды, предоставление каких-то платных услуг, реклама. Процент комиссии - 5-10%, вопрос в оборотах. Сейчас вопрос не в самоокупаемости, а именно в выходе на какие-то большие обороты. Мы закладывали сроки - год-два. Инвестиций в сайт было вложено в районе 100 тысяч рублей.

Сейчас мы разрабатываем систему автоматического добавления товаров на сервис, чтобы расширить ассортимент. Я вижу, что есть много запросов товаров в городах, где мы не представлены. То есть люди заходят в поисковые системы, нас видят, заходят дальше и не находят то, что они искали. Получается, есть спрос, но мы пока не можем его удовлетворить. Как только мы удовлетворим его, вырастет клиентский поток, расширится узнаваемость. Когда люди начнут брать в прокат, они смогут и сдавать.

Команда проекта Rentalist.

Приветствую Вас, дорогие читатели и подписчики моего блога о финансах, инвестициях и способах заработка! В прошлый раз я уже писал о нескольких . Сегодняшний материал я хочу посвятить именно тематике зарабатывания денег, которая, в то или иной мере, интересна каждому жителю нашей большой и необъятной страны. Перед началом прочтения, ответьте сами себе на вопрос – есть ли у меня стартовый капитал для того, чтобы обеспечить свое будущее и будущее своих близких?

Уверен, что хотя бы половина респондентов ответит твердое «нет». Означает ли это то, что до конца Ваших дней Вы будете вынуждены прозябать в бедности, перебиваясь от зарплаты до аванса?! Вовсе нет, ведь именно для этой цели я и публикую здесь полезные очерки и рассуждения. Итак, сегодня поговорим о том, как заработать на недвижимости и можно ли построить такой бизнес без вложений. Плюс я расскажу, какие есть способы заработка в этой сфере вообще.

Итак, с чего начать? Возьмем, к примеру, посуточную аренду жилья, в частности, квартир. По моему убеждению, это один из наиболее практичных и безопасных способов для серьезного дополнительного дохода без стартового капитала со стороны. Это именно та услуга, которая пользуется активным спросом и будет востребована и в дальнейшем.

Конечно, самых больших дивидендов следует ожидать от сдачи посуточных квадратных метров в крупных городах и мегаполисах. Тем не менее, идея работает и для городов поменьше – нужно только уделить больше внимания району расположения недвижимости. Например, больше шансов на хороший доход, если она будет располагаться вблизи железнодорожного или автовокзала, в непосредственном центре населенного пункта.

Несомненным плюсом таких вложений является отсутствие необходимости какого-то особого опыта в проведении подобных операций. Справиться с таким заданием сможет даже начинающий бизнесмен или студент. Услуги гостиниц по карману далеко не каждому постояльцу, а, зачастую, гостиничного предложения в заданном районе недостаточно для покрытия потребностей (например, во время деловых или развлекательных мероприятий, проходящих в Вашем городе).

Вы спросите меня – но как же стать владельцем недвижимости без денег с нуля? И дальше я отвечу, как сделать это с минимальными затратами.

Все, что Вам понадобится – это провести тщательный анализ недвижимости в своем городе и снять выгодный объект на длительный срок, а затем сдавать его посуточно или даже почасово. Конечно, придется сделать небольшие вложения и самому выступать в роли риелтора, но эти инвестиции не идут ни в какие сравнения с покупкой квартиры в собственность.

Каков же может быть выхлоп от таких операций? Как показывает практика, краткосрочная аренда квартир дороже долгосрочной в 2,5-3 раза по стоимости, что и будет основой для Вашего регулярного дохода. Со временем можно будет развернуться, наработав первый опыт и сдавать уже несколько подобных лакомых объектов.

Как именно можно сдавать квартиры или комнаты на короткий срок? очень просто — с помощью сервиса Airbnb ! Кстати, за регистрацию на сайте вы получите в подарок 1000 р.

Дополнительные подсказки

Обязательно учитывайте в таких операциях фактор сезонности. Любые затяжные праздники и выходные дни станут для Вас дополнительным источником прибыли. Гости города, отдыхающие и просто молодежь любят арендовать посуточно и почасово квартиры на новогодних праздниках, «майские дни» и во время прочих затяжных каникул. Не забудьте о категории студентов – период их «активности» по съему жилья приходится на время сдачи сессии, вступительных экзаменов, начала учебного года и т.п.

Способы привлечения капитала для покупки квартиры

В дальнейшем Вы наверняка обрастете постоянной клиентской базой, и сами станете источником интереса у риелторов, которые подыскивают жилье для своих клиентов на краткосрочной основе.

Для того, чтобы раскрутиться на первых порах, не забудьте предложить денежное вознаграждение тем, кто будет приводить клиентов, пока Ваш номер телефона не станет известен среди потребителей подобной услуги. Повторюсь, что для такого бизнеса не потребуется сколько-нибудь серьезных финансовых вложений, но придется затратить свое время и силы.

Существуют и другие возможности по заработку на использовании недвижимости и без применения значительных вложений. Я так подробно остановился на аренде потому, что считаю его наиболее практичным вариантом дохода.

Существует большое количество видео в сети, в которых подробно рассказывается о том, как и сколько можно заработать, если приобрести недвижимость в собственность. Даже, если у Вас нет всей суммы целиком – не отчаивайтесь. Можно попробовать обратиться за ипотечной ссудой в банк. Это может быть интересно по следующим соображениям:

• Вы получаете высокий официальный доход, который сможет убедить банковское учреждение в Вашей платежеспособности
• У Вас ранее, в докризисное время, был хороший опыт обслуживания кредитов
• У Вас существует депозитный вклад в этом же банке
• Вы можете воспользоваться финансированием для молодых семей, по которым платятся гораздо меньшие проценты за пользование кредитом

Считается, что в банке Тинькофф это сделать проще всего. А что делать, если банк все-таки отказал в выдаче ипотечного займа и нет всей суммы для покупки заветной недвижимости? Ответ прост – искать финансирование в другом месте, например, в виде привлечения в Ваш проект инвестора со стороны. Это может быть как знакомый или близкий друг, так и совершенно посторонний человек. Конечно, Вам придется заключить соглашение и оформить куплю-продажу таким образом, чтобы не забыть подстраховаться самому.

Поверьте, что в нашей стране немало людей, которые хотели бы вложить имеющиеся у них денежки для их приумножения. И Вы с Вашим проектом заработка на недвижимости можете появиться очень кстати. Как только необходимая сумма собрана, подыскивайте недвижимый объект, который был бы перспективным для сдачи в аренду. Кроме того, вложения в недвижимость сами по себе являются хорошей гарантией сохранности средств, но ведь мы ведем речь не только о том, чтобы сохранить, но и увеличить.

Привлекательность нежилой недвижимости – как заработать

Обычная посуточная и почасовая аренда жилых комнат – это не единственный вариант, как эффективно и с выгодой использовать недвижимость. Что, если взглянуть на эти же квадратные метры, но уже с точки зрения их использования для бизнеса. Для этого потребуется:

• Небольшой ремонт, установка кондиционера
• Приобретение офисной мебели – шкафа, стола, стульев, кожаных кресел
• Покупка минимума бизнес-оборудования (проектор, ЛЕД-экран, электрочайник, кулер и т.п.)

Теперь Вы можете сдавать свою недвижимость под бизнес-нужды: для проведения небольших семинаров, переговоров, встреч, круглых столов или корпоративных собраний. Все будет зависеть от площади недвижимости, ее соответствия ожиданиям людей из делового мира и раскрученности предложения. На самом деле, именно таких предложений через интернет гораздо меньше, чем традиционных жилых помещений. Конечно, в этом случае есть смысл побеспокоиться, чтобы недвижимость находилась не в традиционном спальном районе.

При этом способе аренды квартиры можно рассчитывать на то, что Вас никто не спросит о ее предназначении и целесообразности перевода из жилого фонда в нежилой. А вот для следующего способа заработка это просто необходимо.

Речь идет о том, чтобы сдавать помещение (если оно находится на 1-м этаже и в месте, где проходит человеческий поток) под магазин, склад, постоянный офис. Конечно, придется обойти немало инстанций и получить разрешительные документы. Зато в этом случае стоимость квадратного метра такого жилья возрастет многократно. Еще один плюс: можно не беспокоиться насчет ремонта, а переложить его на плечи будущего арендатора, который сделает его под собственные потребности.

Вообщем, друзья, существует немало вариантов, как обеспечить себе основной или дополнительный доход, используя недвижимость и не вкладывая в это дело больших сбережений. Но придется выбрать одно из направлений, по которому Вы будете двигаться, а также привлечь инвестиции со стороны. Если Вам показался материал интересным и полезным, предложите подписаться на наш блог своим друзьям и коллегам. До скорых встреч и финансового Вам благополучия!

Покупка недвижимости - это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

• Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
• Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?
• Место имеет значение
• Новостройка или «вторичка» - что выбрать?
• Сдача квартир посуточно
• Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Но помимо доходов есть и постоянные расходы - это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» - что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей - это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка - это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:

• всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
• как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
• кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
• правила использования электроприборов;
• когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес - это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.