Выгоднее купить студию на окраине или комнату в коммуналке в центре для сдачи в аренду или таки депозит? Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду? Стоит ли покупать комнату для сдачи.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Вы задумались об инвестициях в недвижимость , но имеете не слишком большую сумму денег? Или вы хотите максимальную отдачу от вложенных средств? Или вы новичок в этом деле и хотите начать с малого? В любом их этих случаев, стоит рассмотреть возможность инвестирование путем покупки комнаты под сдачу в аренду . В данной статье мы рассмотрим все плюсы и минусы от инвестиций в комнаты, предупредим о сложностях, с которыми вы можете столкнуться, а так же сравним этот вид инвестирования с банковским депозитом.

С чего начать?

Первое, с чего стоит начать, если у вас появилось желание стать инвестором в недвижимость - оценить размер необходимых вложений и имеющихся на данный момент средств. Стоимость комнат в Санкт-Петербурге начинается сейчас с 800 тысяч рублей и не имеет предела стоимости (никто не может ограничить желания некоторых продавцов). Существует четкая закономерность: чем ниже стоимость комнаты, тем больше хлопот будет с покупкой и возможной дальнейшей продажей; одновременно с этим, чем дешевле комната, тем выше в процентном отношении будет арендный доход.

Возможна, даже если у вас есть лишь часть денег - вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит. Обычный кредит хорош тогда, когда вам нужна небольшая сумма на короткий срок и вы не хотите лишних забот по оформлению ипотеки, сложностей при покупке комнаты и дальнейшему выводу комнаты из-под залога банка. Но проценты по потребительским кредитам примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Если же требуемая сумма значительна, либо вы планируете выплачивать долг продолжительное время, стоит оформить ипотеку. На данный момент, ипотеку на комнаты дают Сбербанк и ДельтаКредит, условия у них примерно одинаковые, а процентная ставка составляет 13-14% годовых. Покупка комнаты через ипотеку накладывает некоторые ограничения при выборе комнат, так как не каждую комнату банк примет в залог.

Покупка дешевой комнаты под аренду в многокомнатной квартире

За сумму от 800 тысяч рублей можно купить комнату под аренду небольшого метража (около 10 м2) в многокомнатных квартирах, а так же комнаты в квартирах бывших общежитий. Чаще всего, по документам комната представляет собой какое-то количество долей от квартиры, и для продажи такой комнаты продавцу потребуется получить от соседей отказы от преимущественного права покупки. Когда таких соседей много и они в квартире не живут, дело становится хлопотным и затратным. Если получить отказы не удается, остается возможность замаскировать продажу под договор дарения. Для продавца это проще всего, но тогда покупатель вынужден будет заплатить налог 13% от кадастровой стоимости этих долей (комнаты). Если же у покупателя ипотека, то такая сделка становится невозможной.

Доход от сдачи такой комнаты в аренду на данный момент составляет около 8 т.р. То есть ваш ежемесячный доход будет составлять 12% годовых. Коммунальные платежи в этом и следующих примерах арендаторы оплачивают сами. Удорожание стоимости самой комнаты пропорционально изменению цен на всю вторичную недвижимость и зависит от экономических факторов. В долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость сопоставим с размером реальной инфляции. С точки зрения инвестиции в недвижимость , это самый выгодный вариант, но при этом самый хлопотный. Тут еще нужно понимать, кто будут ваши будущие арендаторы, ведь вам предстоит контактировать с ними каждый месяц и взаимодействовать по возникающим вопросам. Самые дешевые комнаты часто снимают приезжие из соседних стран либо люди с очень небольшим достатком и возможными личными сложностями. Вы должны понимать, что такое общение будет иметь свою специфику.

Покупка комнаты под аренду средней стоимости в 2-4 комнатной квартире

Под средней стоимостью мы понимаем комнаты в ценовом диапазоне 1200-1700 тысяч рублей. Как правило, это комнаты, вполне пригодные для проживания, без каких-либо явных недостатков и проблем. Стоимость аренды таких комнат составляет 10-13 тысяч рублей в месяц и зависит от ее местоположения. Комната в центре может быть сдана на пару тысяч рублей дороже, чем комната той же ценовой категории, но находящеяся в спальном районе. Как правило, такие комнаты снимают вполне приличные люди (иногда творческих профессий) с небольшими доходами, а так же студенты и молодые девушки. Доход от аренды таких комнат составит 9-10% годовых.

Покупка под аренду дорогой комнаты

Покупка дорогой комнаты для сдачи в аренду - очень плохая инвестиция в недвижимость . Продать такую комнату в будущем будет крайне сложно, так как спроса на такую недвижимость нет. Сдать ее в аренду по ставке, приближенной к стоимости аренды однокомнатной квартиры так же очень сложно, поэтому реальный доход от аренды будет на уровне ставки за хорошую комнату средней стоимости. Единственное возможное оправдание для такой покупки - ее перспектива с точки зрения расселения и продажи всей квартиры, но таких вариантов практически не осталось, так как все достойные квартиры уже давно расселены.

Инвестиция в покупку комнаты или банковский депозит

Для сравнения возьмем ситуацию, когда вы обладаете суммой в 1,3 миллиона, а срок инвестирования 2 года. В первом случае вы кладете деньги на счет в Альфа-Банке с ежемесячной выплатой процентов под 9,2% годовых (Сбербанк рассматривать не станем из-за чрезмерно низких ставок), а во втором случае вы тратите эти деньги на покупку комнаты под аренду среднего качества.

Депозит. Вы положили в карман свои деньги и первым делом пошли в ближайший офис Сбербанка. Там вам рассказали что открыв вклад на 1,3 миллиона рублей, вы будете получать 5,97% годовых. Вы решили для сравнения отправиться в соседний Альфа-банк, и там вам предложили процентную ставку уже 9,2% годовых. Так как ходить вы уже устали, а банк тоже известный, то у них вы деньги и оставили. Через два года у вас на счету остались те же 1,3 миллиона, а по процентам вы получили 239 тысяч рублей. Итого ваш капитал = 1 539 000 рублей. Тут стоит отметить, что в случае досрочного расторжения депозита, вы получите 0,005% годовых. То есть 65 рублей.

Вы решили купить комнату и привлекли в качестве помощника . Вместе с риэлтором вы стали выбирать комнаты по цене около 1,3 миллиона, и когда нашли подходящий вариант, вашему агенту по недвижимости удалось сбить цену до 1,2 миллиона рублей. Расходы на риэлтора при этом составили 60 тысяч рублей, а сопутствующие расходы по оформлению покупки еще 15 т.р. Оставшиеся 25 т.р. вы отложили на черный день. Через месяц после того, как вы занялись покупкой комнаты под аренду , вы получили от нее ключи, и уже на следующий день ваш специалист по недвижимости нашел вам арендатора. По итогам двухлетнего периода комната приносила доход 10 т.р. в течение 23 месяцев, который составил в результате 230 тысяч рублей. Инфляция за этот период составляла 7% и цены на недвижимость росли теми же темпами, так что стоимость комнаты получилась 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублей. Черный день, на который вы откладывали 25 т.р. так и не настал, поэтому размер ваших активов в итоге составил 1 743 000 рублей. Как и в случае с депозитом, тут есть свой минус - быстро перевести комнату в деньги не получится, так как для продажи обычно требуется около 1-2 месяцев.

Подведение итогов

На нашем примере, который максимально приближен к реальным условиям, мы показали, что инвестирование в покупку комнаты под аренду значительно выгоднее, чем такой же надежный инструмент как депозит. В результате покупки комнаты, за два года наш капитал увеличился на 34%, тогда как доход от депозита составил 18,4%. При этом, вы должны понимать, что покупка комнаты требует немного больше забот, нежели открытие вклада в банке. Если вы готовы к новым возможностям благодаря инвестированию в недвижимость , мы желаем вам успеха в этом интересном деле!

Наиболее надежным традиционно считается вложение средств в недвижимость. Если речь идет о жилых помещениях, то из этих инвестиций можно извлекать неплохой пассивный доход, не уступающий вкладам на депозиты и покупку ценных бумаг. Справедливости ради стоит отметить, что все указанные выше виды финансовых операций сопряжены с определенными рисками и имеют свои нюансы.

Какое жилье покупать для сдачи в аренду

Для сознательного инвестирования в жилую недвижимость с целью получения прибыли, нужно отталкиваться от практичности и прагматичности вложений. То есть, не следует покупать квартиру, опираясь на собственные требования и вкусовые предпочтения к жилью. Ориентироваться необходимо на желаемую категорию квартиросъемщиков. Для гарантированного получения стабильного и высокого пассивного дохода при минимуме временных и трудовых затрат первым делом нужно разобраться в тонкостях подобных вложений.

Статистика по аренде квартир

Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:

1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;

2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.

В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.

При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.

Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.

Принципы бизнеса арендованного жилья

При инвестировании в покупку квартиры для аренды, необходимо определить для себя приемлемый ценовой сегмент недвижимости, что автоматически обозначит круг потенциальных съемщиков:

Наиболее дешевые квартиры – однокомнатные, расположенные на окраине вдали от остановок, школ и магазинов, в старом (возможно – аварийном) доме. Как правило, в таком жилье давно не делался ремонт. Потенциальными арендаторами будут небогатые, самостоятельно подрабатывающие студенты либо приезжающие на заработки люди (часто – нерезиденты РФ). Поэтому рассчитывать на порядочных съемщиков в этом случае сложно, но восстановление помещения, если что-то повредят, обойдется недорого;

Квартиры эконом-класса, в которых «свежий» и аккуратный, но недорогой ремонт, не всегда новая, но исправная мебель и бытовая техника. Однако располагается такая недвижимость также далеко от центра, поэтому и стоит недорого. Найти жильцов в этом случае наиболее легко и просто, независимо от сроков аренды;

Жилье среднего класса. Это также однокомнатные (реже – двухкомнатные) квартиры, которые от «эконом» отличаются более современным ремонтом и мебелью, а также большим количеством техники. А местонахождение такого жилья будет ближе к центру. Этот вариант также пользуется высоким спросом, чаще всего, конечно же, у обеспеченных студентов либо молодых работающих семей;

Квартиры среднего класса, но большей площади. Они имеют большее количество комнат при идентичных остальных критериях относительно предыдущего пункта. Этот вариант актуален семьям, имеющим детей и планирующим арендовать жилье длительное время, но найти таких жильцов сложнее;

Квартиры элит-класса, имеющие стильный современный ремонт с индивидуальным дизайном, полный комплект актуальной техники и наиболее удобно расположенные в центре города. Независимо от квадратуры и комнатности такого жилья, найти на него жильцов, особенно на длительное время – задача сложная. Но и цены самые высокие. Такую недвижимость уместно приобретать в столицах либо мегаполисах в деловых кварталах.

По поводу последних пунктов – из-за высокой стоимости аренды жилья премиального класса, найти на него желающих очень непросто. А это значит – простой помещения и недополученная прибыль. Поэтому такие квартиры лучше приобретать для себя, а для аренды – максимально ориентироваться на требования желаемой группы арендаторов, а это - состояние жилья и удобство его расположения.

Целевая аудитория

По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:

Студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;

Молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);

Группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.

Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:

Студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;

Молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;

Семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.

Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.

Район

Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:

Около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;

Недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;

Возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;

Вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);

Рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).

Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.

Квадратура и планировка

Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:

1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.

2. Двух- и трехкомнатные квартиры актуально приобретать в случае очень выгодных на них условий (если предоставляются хорошие скидки в связи со срочным отъездом бывших хозяев). Но найти съемщиков на такое жилье непросто, и в обслуживании (в том числе - в ремонте) они дороже популярных «однушек».

3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).

4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.

Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.

«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Отделка

Не стоит делать акцент на дорогом ремонте – это не сильно отражается на арендной плате, а его обновление каждые 5-7 лет обходится недешево. Новые обои и линолеум уже будут достаточным аргументом для обоснования повышенной стоимости. Так, при отделке квартиры стоит придерживаться следующих рекомендаций:

Приобретать все строительные материалы с запасом в 15%, чтобы иметь возможность оперативно устранить мелкие дефекты (при необходимости);

Санузел и кухню оформлять лучше плиткой;

Потолок проще покрасить, а при элит- либо комфорт-классе жилья – сделать натяжным, но без сложных конструкций;

Жилые комнаты стоит обклеить моющимися обоями не светлых оттенков и без излишних орнаментов;

Межкомнатные двери нужно брать либо дешевые, для экономии при частой замене, либо массивные и надежные, для гарантии от повреждений;

Ванную комнату лучше оборудовать душевой кабинкой, для экономии места и удешевления ее ремонта;

Не следует делать гипсокартоновые перегородки – они легко повреждаются;

Осветительные приборы лучше встраивать в потолок либо брать не свисающие экземпляры, которые легко бьются;

На окна можно повесить жалюзи – они гораздо практичнее и дешевле, или плотные шторы, прикрывающие только оконные проемы;

Входные двери лучше установить прочные и надежные.

Можно делать ремонт своими силами, если есть к этому способности, можно прибегнуть к помощи строительных бригад, но это дорого, а можно купить квартиру с отделкой, даже если она в новостройке, что позволит значительно сэкономить деньги и время, так как себестоимость ремонта застройщика стоит намного дешевле за счет большой квадратуры.

Но не только качество отделки привлекает потенциального квартиросъемщика. Очень важны также состояние сантехники и бытовых приборов (техники).

Меблировка и бытовая техника

Чтобы иметь доходный и бесперебойно работающий бизнес по сдачи в аренду жилой недвижимости, нужно ее меблировать. Наиболее популярные минимальные требования:

Двуспальная кровать со встроенными ящиками для постели (нужно сразу предусмотреть влагостойкие наматрацники, которые не должны сниматься жильцами);

Вместительный шкаф, лучше – под потолок, это сэкономит полезное пространство;

Письменный стол со стулом;

Открытые полки под необходимые мелкие вещи;

Кухонная мебель: разделочный и обеденный стол со стульями, минимум одна навесная полка.

Минимальный набор бытовой техники ограничивается: холодильником с морозилкой, стиральной машиной и кухонной плитой с духовым шкафом. Для повышения классности сдаваемого жилья, дополнительно стоит приобрести:

Телевизор, который для надежности нужно закрепить на стене;
- утюг с гладильной доской;
- Wi-fi-роутер;
- микроволновая печь;
- электрический чайник;
- фен.

Дополнительно привлечет арендаторов наличие постельного белья, которое можно приобрести в секонд-хенде, а также посуды, включающей пару сковородок и кастрюль с дешевыми тарелками и кружками.

Однако меблированную квартиру от застройщика приобретать не стоит по причине ее высокой стоимости и минимального количества предметов. Но и без мебели сдавать жилье не разумно, так как у многих потенциальных съемщиков даже необходимого минимума нет. Поэтому нужно хотя бы наименьшими условиями обеспечить квартиросъемщика. Лучшим вариантом будет - потратиться на функциональные относительно нестарые предметы мебели, а не древний разваливающийся хлам.

Первичное либо вторичное жилье

Определяясь между первичным и вторичным рынком недвижимости, предпочтение лучше отдать второму варианту, так как он предполагает наличие развитой инфраструктуры и готового ремонта, что позволит сдавать квартиру сразу. Ведь величина арендной платы и спрос больше зависят от месторасположения жилья, чем от возраста дома.

Но приобретение недвижимости в новостройке на ранних этапах строительства позволит сэкономить четверть стоимости готового жилья, а значит – несет финансовую выгоду в виде минимизации первоначальных вложений. Кроме того, в такой недвижимости будет наиболее «свежий» ремонт.

Эксклюзивность

Если приобрести просторную (независимо от количества комнат) недвижимость с эксклюзивным ремонтом, расположенную около делового центра, то оптимальным решением будет сдавать ее посуточно, что увеличит спрос и ускорит окупаемость.

Также у состоятельных граждан (особенно у менеджеров высшего звена, приехавших из европейских стран) популярностью пользуются квартиры, которые расположены на мансарде, в полуподвале либо имеющие уникальную необычную планировку, за что они платят повышенную стоимость. В этом случае часто арендаторами выступают нанявшие их компании, что упрощает урегулирование спорных вопросов.

Подводные камни

Достаточно часто пассивный заработок на аренде жилья связан с определенными рисками: простоем квартиры во время поиска арендаторов и недобросовестными квартиросъемщиками, наносящими значительную порчу имуществу. Минимизировать вероятность возникновения этих ситуаций поможет грамотно составленный договор аренды имущества с непременной описью такового.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше. По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова , председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» .

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях , то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко , генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова , исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель. Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен. Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье. «Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов , коммерческий директор ФСК «Лидер» . Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет. Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы. Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы

Не покупайте квартиру и для себя, лучше арендуйте! Так советуют лучшие эксперты по инвестициям в недвижимость, начиная с профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера и заканчивая аналитиками из риэлторских и девелоперских компаний разных стран, отмечающих небывалый рост цен на недвижимость и снижение доходности. Как быть российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность квартир у нас за рубежом

Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость - это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.

Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.

В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона - более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе - более 25, в Калифорнии - более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать. Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.

Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 - как правило, лучше покупать, если более 21 - цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Самый низкий показатель в Европе - у наиболее бедных или развивающихся стран. Рекордсмен - Молдавия, хорошие показатели у Украины, Черногории и Румынии. В этих странах лучше купить недвижимость, чем арендовать, но спрос ограничен и риски довольно высоки. Никто не спешит массово инвестировать в квартиры Молдовы или Украины, например. Привлекательное соотношение P/R обусловлено низкими ценами на покупку жилья и относительно высокими на аренду.

При этом в самых развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых - запредельно. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не по выдающимся экономическим показателям, а по причине многолетнего роста цен на нефть, вслед за которыми подтягивался и фондовый рынок, и недвижимость.

Рост цен на жилье в России не уникален. В 2000-х годах «мыльные пузыри» недвижимости охватили многие страны в мире - США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай.

Журнал The Economist писал: «Во всем мире рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории».

P/R также наглядно демонстрирует инвестиционную привлекательность недвижимости, т.е. стоит ли покупать ее, чтобы сдавать в аренду. Однако более точно результат покажет соотношение с учетом расходов на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимые ремонтные работы), называемое House P/E ratio и равное стоимости недвижимости (числитель), деленное на годовую аренду минус годовые расходы (знаменатель). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая аренда - 300 тысяч рублей, годовые расходы 100 тысяч рублей, P/E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Другими словами, инвестиции в квартиру полностью окупятся через 25 лет. Годовая чистая доходность квартиры будет равна 200 000 / 5 000 000, умножить на 100%, то есть 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используют коэффициент валового дохода (Gross Rental Yield), то есть без учета расходов. Он равен годовой аренде, деленной на стоимость недвижимости и умноженной на 100%.

У России средняя доходность жилой недвижимости 3,8% и очень низкая инвестиционная привлекательность. Для сравнения: Германия - 4,42%, Франция (Париж) - 3,63%, Монако - 1,9%, Испания - 3,92%, Англия (Лондон) - 2,09%, Болгария - 4,66%, США - 4,29%. Самые высокие показатели доходности в Молдавии, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций сочли великолепными.

Действительно, Панама активно развивается, в проекте по расширению канала работают тысячи зарубежных специалистов, которые снимают жилье. В стране безопасно, экономика на подъеме, инвестиции активно привлекаются в банковский и строительный бизнес. В городе Панама можно приобрести квартиру за 180 000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться в аренду за 1500 долларов в месяц и приносить валовую доходность в 10% годовых или чистую доходность (с учетом расходов) 7-8%.

Что скажут эксперты

Беглые расчеты показали, что в России, в частности в Москве, цены на недвижимость сильно завышены и инвестиционная привлекательность квартир низкая. Но поверхностный расчет не может учесть всех факторов и нарисовать детальную картину. В стремлении разобраться в ситуации мы обратились к самым опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня приобретать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой доходности может идти речь и какой из сегментов наиболее привлекателен?

Вадим Лященко, управляющий АН «РБНО» : «Нет, не выгодно по сравнению с другими простейшими инвестициями - например, банковскими вкладами. Доходность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче ее в аренду хорошо известна - это в среднем 4-6% годовых в рублях. В то же время достаточно надежные и устойчивые банки дают примерно от 6 до 8,5% годовых по рублевым вкладам с «капитализацией» (ежемесячным присоединением процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Ежегодный прирост рублевой цены квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в расчет принимать, скорее всего, не стоит, так как он пренебрежимо мал (1-2% годовых, в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном состоянии».

Экономисты объясняют, что вкладывать деньги имеет смысл в объекты с минимальными рисками, то есть не подверженные резким колебаниям цен, предлагающие небольшой, но фиксированный доход, и ликвидные, то есть те, которые можно быстро продать, если возникнет такая необходимость. На сегодняшний день, как и отметил Вадим Лященко, самые минимальные риски - у банковских вкладов. Есть только одна проблема - недоверие к российским банкам. Помня о дефолтах, обнулении вкладов в недавней российской истории, нынешних разорений, обыватель из среднего класса подсознательно побаивается класть крупную для него сумму на счет в банк.

Владимир Яковлев , генеральный директор агентства недвижимости «Диамант» , также высказывает негативную оценку: «Нет, есть множество более удачных способов вложения денег. Наиболее рентабельным является эконом-сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В других сегментах доходность еще ниже - 3-5% годовых».

В расчетах мы приводили данные по другим странам, где зачастую картина не более радужная, чем в России. Может быть, все-таки имеет смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и искать там интересный вариант? Приобрести что-нибудь и сдавать в аренду - и капитал надежный остается, и доход идет.

Вадим Лященко : «Инвестиции в европейскую недвижимость предполагают вложение не в рублях, а в евро. Здесь картина иная - доходность арендного бизнеса в Европе составляет те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше доходности 2% по банковскому депозиту (в евро, в РФ). Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека по ставке 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма вложений выше, чем в Москве, и начинается не со 100-150, а с 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев соглашается с общим уровнем европейской доходности, но придерживается более осторожного взгляда: «Если говорить о европейской недвижимости, там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, а тонкостей больше, возможностей оперативного контроля - меньше... Многие россияне уже купились на зарубежную удочку - теперь пытаются с убытками скинуть зарубежные активы...».

Существенный фактор отмечает Елена Кондрашева , ведущий эксперт компании «Миэль», офис «На Третьяковской» : «Инвестиции в зарубежную недвижимость 2-3 года назад успешно набирали обороты, прослеживался большой нарастающий интерес к этому виду недвижимости. Однако сегодня, учитывая ситуацию на Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко сократился».

Мы идем своим путем?

Для российского человека, консервативного и оседлого по натуре, владение недвижимостью - не просто выбор оптимальной инвестиции, а заветная мечта и показатель успеха. Если ему удается заработать больше денег, то он думает о второй недвижимости, традиционно считая, например, квартиру в Москве куда более умным вложением, чем открытие счета в банке, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может рухнуть, а квартира - всегда «в цене». Рассуждения экономистов о «перегретости» рынка недвижимости, «мыльных пузырях», низкой доходности не могут поколебать его веру в квартиру как самый надежный и выгодный капитал.

Как отмечает Елена Кондрашева , «…инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сохранения и приумножения денежных средств. "Аренда - кормит", т.е. эти деньги идут на ежемесячное потребление; дают возможность повысить комфортность жизни, поднять самооценку человека, улучшить моральный климат. Сдача в аренду жилья эконом- и бизнес-класса дает в среднем 6-7% годовых; премиум-класса - 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» анализирует ситуацию с учетом психологии российского человека: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры сегодня приобрел особую актуальность, каковой не имел за всю историю современного рынка недвижимости России. Однако, учитывая нынешнее финансовое положение трудоспособного населения, не менее актуален и другой вопрос - выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку выгода от приобретения квартиры для сдачи в аренду «за свои кровные» бесспорна и не требует оценки всех «за» и «против», считаю целесообразным рассматривать варианты приобретения квартиры для сдачи в аренду за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы лизинга, особенно «для тех, кто уже давно арендует квартиру и стоит перед выбором формы приобретения собственного первого жилья», рассрочки и ипотеки с точки зрения покупки квартиры в качестве инвестиций. «Поначалу может показаться, что процентные платежи по ипотеке резко снижают потенциальные доходы инвестора, но с учетом таких явлений, как инфляционные процессы, динамика курсов валют, стабильность рынка недвижимости и т.д., покупка квартиры для сдачи в аренду за счет ипотечного кредита не так уж и абсурдна. На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна лишь в том случае, если станет мероприятием ближайших 15-20 лет. Через 20 лет ипотечный кредит будет погашен, а инвестор получит «чистую», полностью оплаченную квартиру». Однако, как подчеркивает Анатолий Юрьевич, «важно оценить перспективы. Разумеется, ипотека, как и любой другой кредит, должна работать эффективно. Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является сумма первоначального взноса». В целом, «чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее сдача ипотечной квартиры в аренду».

Доверяю вам свою квартиру

Во многих странах человеку, который купил недвижимость, чтобы ее сдавать в аренду, предлагают услугу «доверительного управления». Заключив договор, владелец квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия на переговоры с арендатором, взимание плат, мелкий ремонт в квартире и т.д. Все, с чем хозяин будет иметь дело - это получение арендных платежей на его счет в банке (за вычетом расходов и комиссионных фирмы). Мы обратились к нашим экспертам с вопросами: «Перспективна ли услуга «управление недвижимостью» от Агентства недвижимости? Насколько это востребовано на российском рынке?».

Вадим Лященко : «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью физических лиц существует на московском рынке достаточно давно, но по моим наблюдениям, не пользуется большим спросом. Большинство наймодателей предпочитают вступать в отношения с нанимателями самостоятельно, и далеко не всегда согласны на полностью безналичные расчеты.

Кроме того, есть определенные сложности при оказании подобной услуги и у агентств - в зависимости от выбранной ими системы налогообложения базой налога может оказаться не только агентское вознаграждение (составляющее от 10% арендной платы и выше), но и полностью все суммы платежей, проходящие через агентство. Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, делающие их достаточно трудоемкими для АН. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления востребована россиянами, приобретающими зарубежную недвижимость».

Владимир Яковлев: «Услуга управления хоть и представлена на нашем рынке, но не развита... Минимальное вознаграждение составляет 10% от поступающих платежей. К ней прибегают в основном клиенты, которые живут за рубежом».

Анатолий Пысин : «Услуга "управления недвижимостью" в эконом-сегменте, как это развито за рубежом, у нас не прижилась. Связано это с менталитетом россиян, им проще попросить своих соседей, друзей, которые живут рядом присмотреть за квартирой, чем платить комиссию агентствам недвижимости. На моей практике данной услугой пользуются только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить "присмотреть" за квартирой. Или еще, как вариант: собственник жилья сдает квартиру по знакомству чуть ниже рыночной стоимости, главным фактором выбора квартиранта - это взаимосимпатия и доверие».

К вопросу о доверии. Как точно подметила Елена Кондрашева, упоминая о том, что на российском рынке услуга «управления недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, а это уже следующая ступенька развития риэлтерского бизнеса». Хочется надеяться, что развитие пойдет в этом направлении.

Полный бред относительно рынка РФ!!! А капитализация? Инфляция?

Если из банковских вкладов отнимать % инфляции, то там не будет особого заработка, а если еще и взять реальное повышение цен, то тут еще можно и в минусе оказаться, помимо этого не забывайте о растущих налогах. Тут речь идет, скорее, о том, как не просрать то что имеешь, а заработком это не назовешь...

Согласен с Вами! Заработок на аренде квартир сомнительный, т.к. арендаторы в основном свиньи и убьют любую квартиру в хлам, прийдется делать косметический ремонт каждые 2-3 года, но в нашей стране защитишь деньги от инфляции и какая-то копейка постоянного дохода.

У евро и доллара тоже есть инфляция, но и ипотека до 4%. Тогда смысл имеет кредит от туда направлять сюда. Правда, последнее время цены на аренду сильно упали. Найти клиентов практически очень сложно. Коэффициент не 25, скорее приближается к 35. Если считать все расходы полностью.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
В чем здесь грубая ошибка?

Расскажу свой удачный опыт инвестирования. В западной Германии в пригородах Дюссельдорфа радиусом до 45 км есть квартиры приносящие 7-8% годового дохода в евро это уже после уплаты всех коммунальных платежей и расходов. В основном это квартиры из под банков конечно. А доходные дома от 7% до 11% годовых в евро бывают приносят, если же взять кредит по ставке 2,5% годовых на 10 лет на 40% от цены, то это еще больше увеличит доход на вложенные средства, так как банковские деньги стоят 2,5%, а дом генерирует пусть даже 8%-9%. Дома можно найти стоимостью - от 150 000 евро, тоесть, своего капитала нужно например около 90 000 евро. Кому интересно пишите поделюсь опытом.

Сергей, очень интересно, а можно вам на мейл написать или в скайп?

Сергей, как вам на Email написать?

Эдуард, Вы можете обратиться к нам - мы немецкое агентство недвижимости, имеем офис в Москве, можем проконсультировать вас по всем вопросам. Вот два примера наших объектов здесь даже можете посмотреть:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - подороже
и подешевле http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ />Доходность около 8% как раз, в евро!

Сергей, будьте любезны напишите о своем немецком опыте и мне [email protected]. С уважением...

данные по России сильно занижены. Доходность реальных объектов -1кв за 4млн 6.6%с учетом расходов на КУ или 7.5% без КУ. а комнаты 13.6% или 14.5% без КУ

в каком же это регионе такая доходность привлекательная??

Да, да Алиса.. с этого момента по подробнее..)) где ж эта улица и где этот дом.. побегу покупать и сдавать)
Или это в стране чудес, Алиса?

Берем квартиру-студию 25 кв.м. в новостройке с чистовой отделкой, не в Москве, например Ижевске это 1250 т.р. Сдаем в наем на долгосрочной основе 10 т.р./мес + коммуналка 120 000/1 250 000 х 100 = 9,6% с расходами - 8%. Если посуточно сдавать 20т.р./мес. 240 000/1 250 000 х 100 = 19%

с разу видно теоретика. при посуточной сдаче вы будете заняты ежедневно, да и убирать надо будет за жильцами. ежедневная стирка и смена белья. туалет-ванну мыть. плиту газовую оттирать, холодильник ежедневно мыть. Сами будете? И недостачи будут обязательно всякой мелочи, белья. Как взыскивыать будете? даже в гостиницах этот вопрос не решён. да вам ещё нужен будет и отпуск и выходные, и приболеть можете. и налоги придётся платить. И нет гарантии от простоев при отсутствии клиентов.

Возможно аренда и наиболее выгодна, но на сегодняшний день права арендаторов никак не защищены. Собственник в любой момент может прекратить договор аренды без объяснения причины, суд будет на стороне собственника. Договоры аренды жилого помещения, как правило, краткосрочны, таким образом наш российский арендатор скитается из угла в угол. Нет возможности обустраивать жилье по своему вкусу, производить желаемый ремонт и проч.

Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых,вот так и живем! Уже 3 раза со мной такое было.Дикая страна,никакой культуры человеческого общения.Как нормальному человеку жить в этой грязи?

Согласен. Мне просто ключи под коврик закинули и сказали что съехали уже неделю как. А в квартире оставили полный сра..ник.

Поступайте проще - сдавать действительно не выгодно - проще покупать раз в год и платя 13% налог продавать

Раз в 3 года..иначе 30%

" Права арендодателя тоже никак не защищены.Съезжают эти горе-арендаторы,предупредив хозяев за 2-3 дня.Найти не успеваешь новых, вот так и живем! " Что мешает заключить нормальный договор найма с штрафными санкциями и взять страховой депозит?
Да ничего не мешает, и депозит страховой взят и договор нормальный...только выльется всё в суды по несколько месяцев, а это уже другая песня. Надо лучше подбирать арендатора.

Татьяна, откуда Вы взяли цифру налога 30% и срок 3 года? Продавай хоть пять квартир каждый год, ставка налога 13%.

Многие граждане и 13% налога не платят, занижая при продаже стоимость квартиры.

Здесь забыли обсудить еще один момент: арендовать квартиру молодыми - это один вопрос. Но что люди будут делать в старости, когда платить за арендованную квартиру 1000 долларов окажется не под силу! конечно, все хотят иметь собственное жилье, потому что останься без работы, не окажешься на улице. Да и условия в арендованных квартирах в России - безобразные! В Европе или Америке совсем другое дело. Снимаешь жилье с хорошей мебелью и чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком

))) Ну даёте.. Нищими в старости станут что ли те, кто квартиру может купить сейчас? А сотни тысяч на первовзнос и платежи ежемесячно платить - это экономия? Кв дорожают, но, как написали тут, на 1% в год, то есть будет она стоить ~6-7млн. А 5-10 мильёнов он бедненький банкам подарит.
"чувствуешь себя не нищебродом, а нормальным человеком" - как раз наоборот. Нищебродские это понты. И о нормальности писать не приходится. А как быть - ответ есть, и много вариантов. Но тема здесь другая.

Алла фантазерка, живу в Лондоне, похуже будет чем в Рязани, что же вы об этом не пишите, и говермент так и отвечает всем, что это индивидуальная страна и в ней не должны все жить хорошо, это только в России с вами церемонятся так вы и здесь гадите, а в Лондоне за 2 на 3 бокс для проживания пахать надо и выходные тоже,

уже не тысяча а 500

Говорить про недвижимость России вообще - дело бессмысленное. Квартира в Москве, С.-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городах ещё лет 150 будет хорошей инвестицией. В Москве строить нет места. А Москва будет ограничиваться МКАДом. Все остальное - неМосква. Вопрос сопоставления инвестиции в квартиру с вкладами в банке - для безграмотных (могу прокомментировать отдельно). Более того, безопасно разместить денежную сумму, предназначенную на квартиру безопасно в Российском банке дело проблематичное, и явно не выгодное. Вопрос выгодности аренды квартиры перед покупкой - тоже для непосвященных в данный вопрос людей. Аренда квартиры в Москве всегда несет высокие риски для нанимателей (повышение цены через короткий промежуток времени, низкая ответственность наймодателя, отсутствие законодательной базы в вопросе аренды квартиры и полная незащищенность нанимателя, низкий уровень специалистов по аренде жилья и ещё многое другое). Вывод - покупка квартиры в крупном городе России, а особенно в Москве - это хорошая и достойная инвестиция.

Евгений, я хотел назвал вклады примитивными, но выразился сдержаннее, назвав "простейшими" инвестициями, - чтобы не обижать тех, кого Вы называете безграмотными. К сожалению, таких (финансово безграмотных) у нас большинство. Что и подтверждают некоторые комментарии. Особенно тех, кто готов за 13% годовых покупать финансирование актива, приносящего ему от 0 до 5% годовых (это про ипотеку в рублях для вторички).
Что касается безопасности вкладов, то сам в этом году преспокойно получил через 3 недели после отзыва лицензии одного из банков свой вклад с процентами (по ставке 9% с ежемесячным присоединением, в общей сумме до 700 т.р.). Не так уж сложно и не так уж опасно разместить на год по 600-650 т.р. в 10-15-20 банках (если Вы один и копите на квартиру). Есть и такая "стратегия", и есть такие покупатели.

Сейчас уже не больше, чем в 3..

Золотые слова, Вадим. Согласен со всем. И как один из вариантов сохранения и приумножения подойдёт.

безграмотные сопоставляющие %% деньги не в банках хранят, а в ОФЗ, и доходность выше и надежность круче чем у сбербанки. А вы продолжайте в татфондбанках хранить.

Ну конечно каждый себя чувствует спецом,а на деле ни одного разумного и обоснованного ответа нет.Так и работаете, лишь бы комиссию получить, а что будет потом уже никого не волнует.

В нашей стране нужно покупать жилье даже в кредит, чем снимать квартиру.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.

А Вы учитываете премиум-сегмент Москвы, где средняя доходность на сегодня 3-4 %, а также то, что Globalproperty включал в расчеты другие российские регионы?

полностью с Вами согласна,Елена.

Могу сказать и не про Премиум-сегмент: я продала свою квартиру за 11200000, сдают ее за 38000, итого окупаемость через 26 лет, что по данной версии выше - не доход. И это в Москве.
А вот другой пример: купила я на стадии строительства другую недвижимость, в Москве же, и ее окупаемость 12%. Так что тут надо просчитывать конкретный вариант, не надо спорить, просто учтите все нюансы и выбирайте застройщика тщательнее. А вот что все равно лучше вкладывать в недвижимость а не в банки - соглашусь. Лучше по 5% в год зарабатывать, чем профукать несколько миллионов из-за очередного коллапса. В нашей стране более надежных инвестиций пока нет.

В себя надо вкладывать. И магазин открывать, если деньги завелись. Потому что доходность даже у дурака будет точно выше 10-20% в год. Это называется оборот товара. А если бог смекалкой не наградил, то нанять спеца можно, чтобы управлял и рулил. И всё равно доходы не сравнятся с "зацементированными" средствами. Деньги должны оборачиваться, а не лежать. Скачайте книг умных и почитайте на досуге, те кто о недвижимостях мечтает.

ну насмешили!
автор, вы в теме вообще? похоже что совсем нет.
арендовать квартиру НЕ выгодно!!! Отдаешь свое и навсегда, безвозвратно!!!
купил квартиру по ипотеке, не нравится место - сдал квартиру и снимаешь там где нравится.
вообще расхотелось? продал квартиру, вернул банку займ, остальное себе.
у нас стоимость недвижимости растет.

Конечно же, российскому человеку никто не советует арендовать пожизненно вместо того, чтобы взять да и купить себе квартирку! Речь идет о том, что в мире во многих странах цены на недвижимость настолько высоки, что неразумно ее покупать при хорошо развитом рынке аренды и хорошем уровне доходов людей. Просто подождать более благоприятного момента. Но у нас - по-другому. Для себя лучше купить по многим причинам, а для инвестиций ситуация стала хуже - доходность падает, расходы растут. Но каждый делает вывод для себя сам - что ему лучше.

Vladimir - вообще считал общую сумму переплаты по ипотеке..Что значит снимать не выгодно????Во всем мире люди снимают..и наслаждаются жизнью....Это вы НЕ в теме дорогой...

Андрей, а вы считали уровень инфляции за 10 лет к примеру? Что такое 10000 рублей 10 лет назад были и сейчас? А цифра платежа не индексируется, через 10 лет вы просто из кармана достанете кошелек и в два захода кредит погасите.. Давайте рассуждать трезво по переплате. Если у вас НЕТденег и не предвидится, вы берете у банка деньги и естественно за это надо платить, радуйтесь что ипотеку у нас хоть под 12% (в среднем) можно взять, в Белоруссии под 49-69годовых дают. Вы можете не брать ипотеку и отдавать чужому человеку, арендуя жилье. А остальное пропивать, к примеру. Тогда и банку злыдню не достанется, но и у вас не прибавится- когда чуть денег в кармане появляется- очень быстро находятся места куда их пристроить можно. Но не сохранить. А сохранить опять где? В банке? Да упаси меня боже- прошлый год показал.

добавляю к комментарию. Второй вопрос о стариках - вы тоже когда либо пенсионером станете и государство вам обеспечит достойную старость за 6000 р в месяц. По любому дополнительный доход нужен- если вы ее (квартиру)купите к примеру своим родителям- посчитайте сколько проблем закроется сразу- квартира и так вам остается это раз, старикам прибавка к пенсии это два и самое главное- они делом заняты. А самое главное даже не это- они гордиться будут вами!!!Но это конечно с долей шутки но где вы видели пенсионеров играющих на биржах? Они молодцы хоть научились не доверять банкам- ну сколько же можно над людьми издеваться- 700000руб застрахованы в банках-а остальное? Кто опять эти деньги поимел- а люди их копят, складывают. это вообще похоже на ментов в засаде. С банками лучше не связываться. А куда вложиться простому человеку если ему к примеру в наследство миллиона три упало? А жилье- оно было, есть, и будет пока единственным надежным и стабильным условием сохранения денег. Придавила жизнь- можно продать всегда, а так спокойно сдавай в аренду- пусть не миллионы но на жизнь будет хватать. Я говорю о большинстве. Да, банки прибыль получают- а вы когда- нибудь давали в долг на 20 лет? Тут живешь и не знаешь что завтра за окном стукнет.

И через 10-20 лет при покупке ~5млн кв будет заплачено 11-17млн. Т.о. "умный ипотекарь" "побогател" на 12млн в минус. Зато с хатой.
Наталия, хватит людям мозги пудрить. Цирк уехал.

кто такой бред пишет не ясно
купил жилье, оно есть. а снимал 30 лет жилье, отдал кучу денег и у тебя ни чего нет.
не говоря о стоимости, если покупать котлован. купил 3 лимона, построили, стал 4

сейчас таких приростов нет, максимум 30% (я про новостройки)

Ничего страшного. Только надо выбрать застройщика, чтоб не прогореть и все ОК.

Ну так 30% от 3х это где то 4 и получается...

А кто же предлагает снимать 30 лет жилье? Об этом и речь - в России для себя многие считают разумней купить, а для сдачи в аренду - большой вопрос.
Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)

Но как вам такой кульбит: один человек в 1996 году купил в Москве хорошую двухкомнатную за 70 000 долларов, а другой не торопился, денег копил, снимал и летом 1998 года за 70 000 купил себе 2 таких квартиры:)------
Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)

А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом..

"Никак. В условиях Вашей задачки нет данных о способности фигурантов к экономическому прогнозированию:)"
Совершенно точно! Об их способностях никаких данных, но есть данные о способности экономики поворачиваться к человеку разными сторонами и неожиданно (или медленно) менять цены на недвижимость

"А потом уж очень хорошо он должен работать и копить - еще ведь снимал(выбрасывал на ветер)квартиру..Потом сама коробка - это очень мало, в нее еще вложить чуть не те же 70000 надо, чтобы был обжитой дом.."
Зарабатывал он быстро и играючи, как многие в те годы. Над деньгами не трясся, но шел уверенно в плюс. В нужный момент оказался с валютной наличностью и ему повезло)) Снимал хорошую квартиру всего-то долларов за 300 (в то время это было нормально) аккурат напротив своего офиса. И купил на вторичном рынке 2 квартиры, а не коробку. В общем, неплохо вырулил:)

В 90ые и не такое было))) но каждому свое.
Я бы сказал что вложения надо диверсифицировать. А то не дай бог снова все начнется как в 90ые!

Елена, подтягивать аналитику под фактор везения - занятие неблагодарное, никто не отрицает того факта, что сливки снимают люди, оказавшиеся в нужное время в нужном месте. Почему они там оказались, - вопрос отдельный. Меня же, в данном случае, не вполне устраивает несколько директивный характер статьи. Рассчитать инвест. привлекательность в данной теме - не бином
Ньютона, но вопрос, как сохранить единственные, сравнительно небольшие сбережения простому обывателю, остался за кадром. Возможно, это тема для следующей статьи. Я бы ознакомилась)

Пользователь957801, едва ли возможно сохранять директивность, когда наши эксперты, комментарии которых приведены в статье, придерживаются противоположных точек зрения. Но все равно спасибо, учту. Задача стояла скромная - если зарубежные аналитики говорят "нет, не выгодно", то что мы? и что думают наши эксперты? Чтобы попытаться дать ответ, как все-таки сохранить (и приумножить?) нажитое непосильным трудом, то тут нужно копать долго, основательно и серьезно. Придется попробовать, если Вы бы не против ознакомиться:)

Спасибо, Елена! Серьезность и основательность всегда в цене!
Наверное, охватить абсолютно все факторы невозможно, но, как грится, не математекой единой... Будем ждать новых интересных материалов. Удачи!

так 30% вы как раз и переплатите за три года пока дом строится, и это если в срок построят. те же 30% за эти три года вы можете получить в ОФЗ и купить уже на вторичке ничем не рискуя, а если собираетесь ипотеку брать, то за счет процентов еще и больше съэкономите.

Если реально, то выгоднее покупать двушку в Москве и сдавать комнату - жить самому и соотв. расходы "все включено" и жилец на глазах, но это надо адекватного "уживаемого" жильца. а это - редкость..

А Молдавия то с чего стала инвестиционно привлекательной для арендников, кто там в очередь стоит арендовать жилье?

Речь идет о соотношении P/R, благоприятном для покупки недвижимости - то есть, она там относительно дешевая, имеет перспективы для роста и окупаемости при сдаче в аренду (не глядя на то, что очередей из арендаторов там нет))

Да, такое ощущение, что статья заказная! Кому-то понадобилось, чтоб теперь кровно заработанные в банки несли)))) Но соль в ней в любом случае есть! Соотношение P/R примерно такое, как они описывают (я могу сказать про СПб), мы просто не правильно считаем срок окупаемости, у нас эти цифры своего рода идеальные. А если в расходы на квартиру внести налоги (которые кстати с 2015 года повысят на дополнительное недвижимое имущество), "амортизационные расходы" или ремонт квартиры (не всегда попадаются наниматели, которые хотят содержать арендованное имущество в хорошем состоянии) и т.п., про рост тарифов на услуги на эксплуатацию жилых домов ТСЖ я вообще не говорю! То действительно получается "бульон из-под яиц". Сама в своей профессии столкнулась с чем: клиент покупая 1 комнатную квартиру по ипотеке в спальном районе города, вынужден платить ежемесячные платежи по ипотеке значительно выше, чем стоимость месячной аренды квартиры, разница достигает 30-50%!!! Это же грабеж!!! Поэтому по-прежнему считаю, что для инвестиций лучше вкладывать деньги в коммерческую недвижимость.

Конечно, Вы правы! Но ликвидная коммерческая недвижимость стоит намного дороже 1-2 комнатной квартиры. Обращаю Ваше внимание - ликвидная - т.е. всегда быстро найдете нового арендатора и быстро продадите, если понадобится. У нас в Ростове-на-Дону ликвидная маленькая комм. недвижимость в большом дефиците.

А чем вам агенты насолили, быстро сдам выше жилье, еще и вам премия от меня 10 % от комиссии.

При сотрудничестве с грамотным агентом, простою не будет гарантирую, так же берется залог в размере месячной платы, если жильцы съезжают не предупредил, за месяц залог не возвращается. Если попорчено имущество вычитается из залога. При грамотном агенте все доходно. 89522030919

Бедолаги, при расчете годовой выручки учитывайте простои (когда нет арендатора и когда во время ремонта).
Также учитывайте затраты личного времени на поиск жителей, канитель с ними, на контроль и ежемесячное получение денег с них и уплаты коммуналки, а также потери и затраты времени на эксплуатацию и содержание объекта:
- НДФЛ 13%
- ремонт текущий и ремонт капитальный, в т.ч. замена и ремонт мебели и быттехники
- услуги ЖКХ
- затраты на выселение нерадивых жильцов
- налог на недвижимость (который со следующего или с 2016 года увеличится В РАЗЫ)
- возможные убытки от затопления соседей, проживающих внизу
- возможные убытки в связи с внезапным отъездом жильцов, которые просрочили платеж и тянули с оплатой, не заплатив за воду и свет

В последние 3 года цены на аренду не растут из-за массового ухода арендаторов в ипотеку, нормальных жильцов все труднее найти и дольше поиск, а перечисленные расходы на содержание недвижимости увеличиваются ежегодно.
Если покопаться, то можно привести еще явные и неявные затраты.
И как инвестиционный проект приобретение квартиры для сдачи однушки например в Красноярске, станет непривлекательной инвестицией с внутренней нормой доходности IRR=от 3 до 4% годовых и простым сроком окупаемости около 30 лет, а дисконтированного срока окупаемости нет - он отсутствует!
Вывод: стоимость недвижимости завышена, экономически целесообразнее жить в аренде!
Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа!

Аппер-миддл не полезет в ипотеку, чтобы сдавать потом в найм. Эти ребята прекрасно справляются с расчетами и без экспертов, привыкших оперировать "средней температурой по больнице". Вопрос в другом: как если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения, эквивалентные 1-2комнатной эконом-квартире. Попытка переориентировать население страны, где жилье до сих пор является сверхценностью, на доверие банкам - не менее несусветная глупость, чем покупка в ипотеку под найм.
Да, и по поводу "массового ухода арендаторов в ипотеку" утверждение сомнительное. Мотивация для найма вариативна, а эта самая "масса" нанимателей слишком неоднородна, чтобы делать такие обобщения.

"Покупка по ипотеке и сдача в аренду - это полная несусветная глупость русского народа"
Я смотрю, у "великих экономистов" денег куры не клюют. Мне, например, чтобы купить трехкомнатную квартиру, пришлось сначала купить в ипотеку "гостинку", сдавать ее, через 4 года взять небольшой кредит на "неотложные нужды" погасить ипотеку, продать "гостинку", погасить кредит, взять снова ипотеку, уже на 3-хкомнатную (сразу дохода не хватало на платежи). После ремонта и переезда продал свою 2-хкомнатную и частично погасил ипотеку. Окончательно погасил ипотеку только через год. Без всех этих телодвижений я бы не накопил на доплату с 2-х до 3-хкомнатной.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное.

Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам. Сами сняли новую и более просторную трешку (годовая стоимость аренды 4,7% от ее рыночной стоимости). Вклады, по которым разложены деньги, приносят не меньше 13-14% (с учетом ежемесячной капитализации). А некоторые «креативные» варианты типа «лесенок» «Тинькова» - и вовсе 16,5-18% годовых. Небольшой рост стоимости недвижимости не перекрывает эту доходность. И, конечно, вклады – предполагают гораздо большую мобильность. Нужны деньги, появился интересный инвестиционный вариант – пошел и снял. И да, несколько встреч с АСВ у нас в этом году уже было, по всем обанкротившимся банкам нам все выплатили в течение двух недель с момента отзыва лицензии.

Так что, пора перестать мыслить стереотипами.

Пора ломать стереотипы. Например, что недвижимость – лучшее вложение. Надежное да (вряд ли сильно упадет). Но не всегда такое выгодное. -----

Почему бы не учесть то факт, что для кого-то "лучшесть" - именно в долгосрочной надежности, а не в сиюминутной выгоде? :) Про стереотипы звучит здорово, но тема-то заявлена гораздо конкретнее)))

"Пример из личного опыта. Полгода назад продали трешку в Москве. Деньги пока в основном разложили по банковским вкладам"
ну что, отбили бабки? подозреваю, что нет и вряд ли сможете.

лучше бы баксов купили, 100% за год. Ну да ладно, лучше в рублях чем в квадратах

Вот мы тут с товарищем подумали и пришли к следующему....
1. Недвижимость- единственное средство накопления. Народ больше ни во что не верит и считает это лучшей инвестицией. а точнее единственной.
2. Из-за чрезмерной централизации власти, "желания царя, столицы"-в МСк происходит резка концентрация всех ресурсов страны. И см. п.1
3. Частная (!) недвижимость -один из единственных (если не единственный) способ что-то передать по наследству детям с какой-то гарантией, что не отберут. Ни доля в бизнесе, ни какие фонды не гарантируют раскулачивания.
Если мы же говорим о Западе, то там куча возможностей потратить свою жизнь и деньги. поэтому и не идеализируют вложения в недвижимость.

Вы полностью правы!

Безумные, не разу не были на западе зато знают как там хорошо, ...на западе чтоб выжить на до работать по 12 часов в день и выходные тоже, welcome

Нам впаяют такой налог на недвижимость скоро, что владельцы нескольких объектов будут отдавать несколько месячных зарплат, чтобы заплатить годовой налог!

Ничего особо страшного в планах нет, если вы говорите о жилой недвижимости. Вот с коммерческой там да, проблемы будут серьезные с налогами.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать. А тут на почту приходит письмо с заголовком "Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать". Не, ну нормально, да? И как прикажете это теперь расценить?

Больше интересовался коммерческой недвижимостью, идущей как готовый арендный бизнес - чтобы чистая прибыль после всех расходов и налогов покрывала ипотечный платёж "с запасом". Не так-то просто найти такие варианты.

И вот интересно стало: существует ли возможность (может быть через какие-то схемы, чтобы например, заложить первый взнос в цену, или ещё какие) взять в кредит на физ. лицо недвижимость стоимостью 10 - 600 млн. руб. под обеспечение выплат доходами от её аренды, показав банку доходы продавца (а не свои), без поручителей, других залогов и первого взноса?

Нет, уважаемый! Сам так хочу, но банк не даст большой кредит без хорошего первого взноса, а далее варианты есть под доход (официальный-белый) от аренды. Не на такую сумму. Надо иметь близкого родственника в руководстве банка)))

А покупать в ипотеку стоит! Только посчитайте экономику.

Бред, конечно. Естественно, и жильё могут отнять у человека. Но обезопасить его от этого всё же проще, чем обезопасить себя от всех перипетий перестройки. революций, смен курсов. распадов страны родной и прочих катаклизмов. Я хорошо помню времена. когда пришёл Горбачёв к власти. Потом началась свистопляска с инфляцией, цены просто с ума сошли. В некоторых отраслях и на некоторых производствах вообще не платили, потом выдавали задолженность по з/пл., когда уже эти деньги ничего не стоили. И только тот, у кого хватило ума купить хотя бы дома в деревне, в районном центре, смогди как-то сохранить свои деньги, сбережения вопреки павловской реформе. Пусть не сразу, а через несколько лет, но эту недвижимость всё же можно было продать по нормальной адекватной стоимости. А кто держал в банке деньги, помните, что с ними случилось? так что эта статья или провокация. или писал её совершенно некомпетентный человек.

Точно, ПРОВОКАЦИЯ!!! -))

Я сдаю квартиры в Московской и Тамбовской области более 10 лет и не вижу смысла вкладывать деньги кроме как покупки квартит т.к в нашей стране нет более надежного вложения. Банки лопаются- а хаты как стояли так и будут стоять, тем более в плане аренды они очень востребованы. Негативный момент в том что ЛЮБУЮ квартиру загадят. Это не зависит от того эконом квартира или элитка!!! Кто-то не доплатит и уедит, прихватив телевизор. Кто-то будет кормить завтраками по оплате, не заплатив за 3 месяца просто исчезнет. Кто-то заплатит за 2 месяца вперед может подраться с соседом, разбить унитаз и нагадить в шкаф и так же раствориться. Если вы сдаете элитку то Вас и в квартиру чаще чем 1 раз в месяц-то не пустят.
Мой совет сдавать эконом квартиры со старой мебелью (кровать, телевизор, холодильник, ванная и плита обязательны), их и сдать проще и если, например, ребенок разресует обои, то не жалко. И не вздумайте сдавать своим хорошим знакомым-их потом не выгонишь, а платить будут мало. Поселите одного таджика-будет жить целый аул! Платить они платят исправно, но вот проблемы с соседями и визиты участкового точно обеспеченны. Удачи.

Для ПМЖкупили дом в 98 году. за 14т.р.Ремонт так, между делом, снимая жильё, всё равно надо ремонт делать, разгребать грязь, с евроремонтом нам снимать не по карману.В 2003 изменились обстоятельства,пришлось продать дом этот за30 000р. муж переехал в другую обл, (я жила в Моск. об, в квартире родителей) и купил дом в деревне в 2007 за 25т. р. Крепкий но запущенный, цена рыночная. Я приезжала на лето. Особых денежных и трудовых вложений не делали.жили на копейки, я тогда уборщицей работала, муж в деревне символическую зарплату получал. Мелкими суммами сделали пригодный для проживания. Опять изменились обстоятельства. Продали этот дом в 2014 за 210 000р. И в каком банке нам бы сохранили эти деньги и их покупательную способность? А в Подмосковье в нашем посёлке такие квартиры, как наша в 99 ещё можно было купить за 10 000&. В 2009 АН оценили нашу квартиру на 2 000 000 руб. А в 2013 мы её продали за 3 000 000 р.Оценили её две конторы независимых АН. И в ремонт этой квартиры мелкими порциями я вложила 100 000 р. И какой банк бы предоставил такие условия? . Сейчас мы купили за 1 000 000р. дом 3 комнаты со всеми удобствами, с участком, с бОльшей площадью, тёплый, решили кое-какие финансовые семейные проблемы, благодаря свободным деньгам. И посёлок в Подмосковье по условиям жизни и инфраструктуре уступает тому посёлку где мы сейчас живём. Даже в плане рабочих мест лучше. То есть, мы улучшили свои жилищные условия. Лучше бы отдала банку и снимала жильё?

Все у вас получилось правильно и разумно. Последние 16 лет квартиры и дома росли в цене и те, кто вкладывал туда деньги, выиграли. Те, кто купил жилье для себя или своих детей и внуков - тоже выиграл. Но сегодня мы находимся в другой точке. Цены на жилье очень завышены, ресурс роста исчерпан (если учесть состояние экономики). Если кто-то тем не менее хочет влезть в долги и купить недвижимость сейчас, чтобы "было" и чтобы детям осталось и т.д., то он, во-первых, не сможет извлечь из нее хороший доход, если будет сдавать в аренду, а во-вторых, он рискует через 5-7 лет стать свидетелем того, как вокруг такие же квартиры будут стоить на 70-100% дешевле. Но не дороже, уверена! Если человек хочет быть спокоен, что не потеряет все свои деньги и останется с недвижимостью на долгие годы - отлично, но если он хочет заработать денег, то на сегодня это далеко не лучшее вложение.

В нашей стране недвижимость всегда была завышена, кроме глухой глубинки. Согласен с Вами только в том, что новостроек все больше и больше и до насыщения рынка уже недалеко. Но в РФ сформировался спрос на жилье, т.к. СССР не обеспечил достойным жильем всех граждан. Даже не успели отселить всех нуждающихся из коммуналок и бараков. В крупных городах спрос на жилье сохранится. Еще нужно добавить о приросте населения и молодых семей с 2-3 детьми, которые тоже нуждаются в улучшении жил. условий.

Я тут, понимаешь ли, ищу недвижимость, чтобы купить в кредит и сдавать---""" Денис, вы очень умный, конечно. Но поверьте - там всё схвачено. У меня есть знакомые, которые тоже додумалиь до такого варианта. Прогорели все, редким счастливчикам удалось выйти по нулям, остальные с минусом. У аппарата тысяча способов честного отъёма денег у населения. Опыт показывает, что без волосатой лапы из подобной затеи ничего не выходит. Может, у вас получится. Я желаю вам удачи. Ну а на всякий случай: А работать вы не пробовали? Некоторые как раз таким способом зарабатывают. Проверено.

Елена, спасибо за комплимент. Удивительные Вы вещи рассказываете, даже стало интересно. Например, - где "там" - схвачено, и что - "всё"? На каких условиях приобреталась недвижимость, что оказались с минусом? Это что же там за "аппарат" такой, который мешает честным людям исправно платить налоги и платежи для банка с прибыли от сдачи площадей (находящихся в залоге у банка), распорядителями которых они любезно согласились стать?

Насчёт удачи. Считаю приемлемым вот что: "Да не отходит сия книга закона от уст твоих; но поучайся в ней день и ночь, дабы в точности исполнять все, что в ней написано: тогда ты будешь успешен в путях твоих и будешь поступать благоразумно." (Библия, Иисуса Навина 1:8). А "удача" - это что-то призрачное, непонятное. Сделал дело как надо - получил результат. А от "удачи" - никакого толку (проверено).

По поводу работы лучше меня не спрашивать - иначе я Вам тут поэму напишу. В двух словах - не тот масштаб (требуемых сумм просто "работать" - надо 100 лет без трат на питание, а своё дело - другое дело, и (почему-то) интереснее). От труда же никуда не деться всё равно (да он и в арендном деле присутствует) - это обязательно.

Реальная ситуация в Воронеже:

на вторичке 1к.квартира (38 м) "сталинка" без лифта, с простеньким но свежим ремонтом, в районе близкий к центру стоит 2,2-2,4 млн.р. Сдавать такую квартиру можно примерно за 12 т.р.+ коммуналка. Максимально возможный доход в год от сдачи в аренду, составит 144 тыс.р. А депозит в банке при ставке 10% годовых с 2,2 млн.р. получаем гарантированный доход 220 тыс.р. Последние 4 года у "вторички" рост стоимости 3-6% в год. Так что сдавать на длительный срок замрочно и не выгодно, разве что посуточно, но это уже бизнес!!

Кто боится дисквалификации банков, можно разбросать 2,2 млн.р. в 3-4 банка (не более 630 тыс.р. в один банк). Для тех кто ждет экономической катастрофы, что вероятно при падение цены на нефть или войне, то при таких условиях, недвижимость так же обесценится, вот на этот случай, лучше максимально закредитоваться ипотекой на длительный срок, впрочем большая часть населения и так в кредитах!!!

Ситуация в Воронежской области:
Уже третий год продаю скромный но хороший домик 100 м.кв. с участком 10 с и удобствами, в районном центре за 2,5 млн.р., продавать дешевле нет смысла. Если вы не строитель, самому построить дороже. Другой вариант, 1 комнатная квартира (32 м.кв.) стоит до 0,8- 1 млн.р., а снять её 3,5 т.р.+коммуналка.Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!

Очень хорошо знаю, что такое "продавать" или "покупать" "хорошенькие домики". Один конкретный домик - это не показатель. Люди платят за место, за соседей. Сама в поисках жилья пересмотрела десятки домиков. Он, может, и стоит этих денег, но ищешь именно удобное, удачное место. Бывает, что дорогой дом годами не продаётся и за полцены, а более простой и дешёвый за свою реальную стоимость уходит в лёт, даже без объявлений, просто местные берут, и только потому, что расположен в двухсот метрах дальше, но на горке, в более тенистом месте, на более чистой и спокойной улице. А съём квартиры в райцентре - проблема, мало предложений и маленький выбор. А то и вообще нет квартир на сдачу. Да и сдают временно, в любой момент попросят съехать. А ремонт, как правило, всё равно там приходится арендатору делать.

писанные условия банковских вкладов очень заманчивы. Но если бы так. Мой отец имел деньги на две двушки в Подмосковье. Но держал в банке. Дефолт, пропало всё, потом начал работать на двух работах, копил снова - опять дефолт, рубль рухнул. Опять по нулям. Потом выпросил деньги у моего брата уже в валюте хранил в самом надёжном банке под приличные проценты. Четыре года всё отлично, потом банк обанкротился. Кое-как получил свои, но без процентов обещанных. То есть прибыли - ноль. теперь опять копит, на старость, отчисляет из пенсии копейки в банк. Спрашиваю. почему не хранит дома? ответ: " а чтобы не украли". Ну не знаю. Однако я не сторонница сто раз наступать на те же грабли. Говорить и обещать у нас умеют все. Но где гарантии? У отца теперь вся надежда на нас, так как мы-то в недвижимость всё же вкладывали, хоть жильё кой-какое есть. А если бы он хотя бы в улучшение нашего жилья вкладывал, то ему самому же удобнее на старосте лет было бы с нами жить. Ну хоть бы мансарду оборудовали. И рыночная цена дома всё же бы была выше. А так деньги просто неизвестно кому отдал. Ну несите в банки. Им деньги нужнее, наверное. чем вам и вашим детям.

Может, название статьи некорректно?... Такое ярое обсуждение.
Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.

Давайте взглянем, что об этом пишет Роберт Кийосаки - известный инвестор и предприниматель.

Золотое Правило:

Ежемесячные платежи по кредиту на покупку недвижимости для сдачи в аренду не должны превышать суммы ежемесячной платы за ее аренду!

Роберт Кийосаки заявляет, что при постоянном соблюдении этого правила ваша доходность вложений в недвижимость для сдачи в аренду бесконечна. Берете ипотеку, приобретаете квартиру, сдаете ее в аренду и арендную плату используете для погашения кредита, а разницу забираете себе.

Неужели непонятно, что есть понятие "срок окупаемости" и после того, как арендодатели оплатят расходы доходность с каждым годом увеличивается именно в геомертической прогрессии.

Олег, по-моему, в Ваших расчетах ошибка. Если воспользоваться ипотечным калькулятором и поставить туда: стоимость комнаты 1,5 млн. руб., первый взнос 200 тыс., 12,5 % (стандартный вариант), то получится, что переплата банку за весь срок составит 454 839 руб. (то есть за 5 лет Вы заплатите 200 тыс. первый взнос + 1,3 млн. остаток стоимости комнаты + 454 839 руб. банку = 1 954 839). Это Ваши расходы (не будем сюда приплюсовывать расходы по покупке комнаты, которые падают на покупателя, налог на имущество, хозяйственные расходы по комнате (ремонт, покупка мебели для сдачи в аренду), а также коммунальные платежи, которые Вы, допустим, повесите на арендатора). Теперь Ваши доходы: 10 тыс. в мес. аренда - за 5 лет 600 тыс. Вычитаем из общих расходов 1 954 839 доход 600 000 = 1 354 839 руб., то есть сумма, за которую в сухом остатке Вы получаете комнату через 5 лет. Если Вы ее, по Вашим расчетам, опять продаете за 1 500 000 руб., то получите выигрыш (доход) 1 500 000 минус 1 354 839 (за которые комната обошлась за 5 лет) = 145 161 рубль

А теперь возьмем калькулятор Сбербанка и выясним, что если мы положили бы 200 000 руб. на 5 лет (3 года, потом еще на 2) с капитализацией процентов и ежемесячным пополнением на 15 000 руб., то Вы получили бы доход 255 200 руб., то есть примерно на 110 000 руб. больше, чем в грандиозной операции с комнатой. И еще не факт, что Ваш жилец будет жить в комнате все 5 лет и исправно платить, и что он не приведет комнату в такое состояние, что перед продажей небольшой ремонт затеять придется))

И, кстати, хорошо сказал Роберт Кийосаки! Попробуйте привести пример квартиры, по которой ипотечные платежи были бы ниже арендных ставок.

"Так что в провинциях сдавать однозначно не выгодно, зато очень выгодно снимать при такой цене!!!" --ну и кому это надо? никому не надо.

И кто знал в августе, когда начиналось это обсуждение, что случится с курсом рубля сейчас? И кто знал и кто знает, что будет дальше? Кто успел прикупить недвижимость до того, сейчас спокойнее себя чувствует. Недвижимость как стояла, так и стоит. А с курсами вообще непредсказуемая ситуация. Ипотеку сейчас ведь в рублях оформляют. Инфляция будет, цены вырастут, зарплаты подтянутся.Так уже было неоднократно. Реальная цена квартиры конечно, снизится. Для тех, кто успел. Так в чём был смысл статьи? чтобы во-время отговорить покупателей от возможности успеть приобрести жильё за рубли, пока их курс так резко не упал? Тоже мне, аналитики-специалисты. Просто пальцем в небо. Правильно говорят: послушай совет финансиста и сделай ноборот - не прогадаешь.

Человек остался с жильём, то есть с реальным товаром, а не с виртуальным электронным счётом который могут выдать или нет. Сегодня выдают. Пока. мы помним, как вдруг все эти накопления обнулились, а жильё никуда не делось. дело в том, что задним умом все крепки. Но вы дадите гарантию, что что-то подобное павловской реформе не повторится в ближайшие 10 лет? Кто на Украине ожидал инфляции ТАКОЙ? А сколько арестованных счетов, хранившихся за рубежом? В валюте именно. Да с этими счетами делают всё, что хотят. да просто снимают с карточки, потом не всегда удаётся восстановить даже судом. Жильё отобрать труднее. Окупится-не окупится, зато ОНО ЕСТЬ. И хоть каклй-то постоянный доход будет давать.

почему в минусе?Покупка квартиры в августе 2014 и сдача ее-как раз плюс!

кто знал, тот прикупил баксов, и чувствал себя гораздо лучше тех кто набрал ипотек под 15%. Ибо вместо однушки, мог купить трешку, а инфляция на цены на недвигу совсем не повлияла

что будет с деньгами этой осенью, в начале 2016, к концу 2016? Прогнозы противоречивые. Процент по вкладам не покрывает инфляцию. В политике полная неизвестность. Что будет с ценой на нефть никто не может сказать.доллар обесценится, это вопрос времени. Да вообще (не дай бог) третья мировая. доллар говорят, что перед его обрушением его по логике биржевой, сначала должны хорошо очень поднять, после чего сразу резко опустить. Чтобы удачно инвестировать в валюту, бумаги ценные,нужно внимательно следить за всеми процессами в политике и экономике. хорошо разбираться. для этого нужно заниматься этим профессионально, работать в этой области. Здесь есть такие? Только тогда имеет смысл манипулировать с валютой, вкладами, процентами. профессиональные дельцы и живут именно за счёт таких. как мы, менее сведущих в этих вещах. За счёт наших вкладов, переигрывая нас. Силы не равны всё равно. Так что деньги - не товар. Это виртуальный символ, сам по себе не имеющий ценности никакой, кроме оклейки стен, да и то уже не имеет. А недвижимость - это реальный товар, необходимый человеку. При исчезновении денег остаётся натуральный обмен товарами. При исчезновении товаров деньги потеряют смысл. , как случается при катаклизмах, войнах, всяких потрясениях. Были мы уже этому свидетелями.

Разрешите короткий вопрос по поводу этой статьи http://realty.dmir.ru/articles/36249/ по поводу того, что невыгодно покупать недвижимость, чтобы сдавать. Ведь расчет простой: беру в кредит на 60 месяцев комнату за 1500 т.р., сдаю за 10 т.р., для выплаты кредита каждый месяц доплачиваю 15 т.р. Итого через 5 лет: затраты 200 т.р. (перв.взнос)+900 т.р.(выплаты из собств.средств). Комната по прошествии 5 лет моя, продаю её, например, по той же цене 1500 т.р.. Прибыль равна 400 т.р.. Прибавив к прибыли накопленный за 5 лет капитал появляется возможность купить в ипотеку квартиру.
В чем здесь грубая ошибка?
Как-то разве можно, не зная финансовых азбук, по-другому вложить 200 т.р., вкладывая потом ежемесячно по 15 т.р. (а не единовременным платежом 900 т.р.) получить через 5 лет 1500 т.р.
Это где же,в каком городе можно комнату сдавать за 10000р?? Разве что в Москве? Но там НЕТ комнат по 900000р,я уверена.Купить комнату за 900000 р реально в Чебоксарах,но и сдавать будешь за 5-6 тыс руб.

Интересная дискуссия.Банковский депозит действительно доходнее,если посчитать на калькуляторе.Но,если жить на проценты,а тело депозита не трогать,то инфляция со 100% гарантией уничтожит весь депозит.Недвижимость-это в любом случае актив,который никогда не обесценится,может подешевеют,может подорожает,но никогда не превратиться в пшик.Будет инфляция,квартира будет дорожать,сильно,слабо,но будет дорожать.

Дорожать? Так почему же даже столичная недвижимость в нынешний кризис почти в два раза подешевела (если в баксах)? А уж вторичка в городах -немиллионниках и с большим дисконтом никак не продается... А если деньги срочно понадобятся, квартиру придется в полцены продавать, а значит, это тоже пшик((И не все квартиры ликвидны и дорожают, а в этот кризис вообще доллар оказался более лучшим вложением, чем квадратные метры, которые вряд ли вернут свою стоимость... Аренда - тоже сложный способ получения дохода. И не всегда можно выгодно сдать: возможны простои, арендаторы могут не платить. А ремонты, кварплаты, возможные заливы-пожары и прочие расходы, разве не удешевляют квартиру? Если первое жилье, для себя покупать, это еще понятно, а вот как инвестиция - недвижимость - актив не однозначный. Нет ничего надежного, у всего свои минусы(